小規模宅地等の特例によって相続税を節税する方法

相続財産が小規模な宅地(借地権も含む)の場合には、小規模宅地の特例を受けることにより、 土地の一定面積分の相続税評価額を大きく下げることができます。
軽減される割合は50%または80%となっており、非常に高いです。
以下で、どのようなケースでどの程度の評価源を受けられるのか、順番にご紹介します。

1. 特定居住用宅地等

被相続人が居住していた宅地を相続した場合に適用される特例です。

適用条件

1	配偶者が取得した場合
2	被相続人と同居をしていた親族が、相続税申告期限まで引き続いて居住する場合
3	被相続人と生計をともにしていた親族が、相続する前から相続税申告期限まで、 自分の居住用に使っている場合

330mまでの土地の評価が80%減(評価額が20%になる)となります。

2.特定事業用宅地等(不動産賃貸業のケースを除く)

被相続人が事業を行っていた宅地を相続した場合に適用される特例です。

適用条件

1	被相続人の事業を、相続人が相続税申告期間まで引き続いて営む場合
2	被相続人と生計をともにしていた親族が、相続する前から相続税申告期間まで、自分の事業に使っている場合

400mまでの土地の評価が80%減(評価額が20%になる)となります。

3.特定の同族会社の事業用宅地等

同族会社が、対象の土地を事業用に使っている場合に適用される特例です。

適用条件

1	同族会社が、相続税申告期限まで引き続いて事業に使い続けること

400mまでの分の評価額が80%減(20%の評価額となる)になります。

4.不動産賃貸業に使われていた宅地等

被相続人が、不動産業に使っていた宅地に適用される特例です。

適用条件

1	被相続人の不同さ賃貸業を、相続税申告期限まで引き続いて営む場合
2	被相続人と生計が同一の親族が、相続する前から相続税申告期限まで、自分の不動産賃貸業のために使っている場合

200mまでの土地の評価が50%減となります。

5. 注意点

1)複数の相続人がいる場合

小規模宅地の特定が適用されるためには、相続人や受遺者が、相続や遺贈によって取得した宅地に、相続税の申告期限まで「居住」したり「事業を継続」したりすることが必要です。
そこで、複数の相続人が相続する場合には、相続人ごとに適用条件を判定する必要があります。
要件を満たさない相続人(居住や事業を継続しない相続人)については、小規模宅地の特例を受けることができません。

2)自宅兼アパートの場合

自宅兼アパートの敷地の場合などには、土地の一部のみが特定居住用宅地の要件を満たすことになります。
このようなケースでは、土地の部分ごとに按分して、評価額を計算する必要があります。

3)居住用宅地が複数ある場合

被相続人の居住用の宅地が複数ある場合には、特定居住用宅地等の特例が適用されるのは、主に居住されていた宅地のみとなります。

4)居特定居住用宅地と特定事業用宅地の両方の要件を満たす場合

平成27年1月1日以後の相続のケースでは、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等の特例を併用して適用できます。
たとえば、遺産の中に、上記それぞれの特例の適用要件を満たすものがあれば、最大730m2(330m+400m)の部分まで、土地評価額を80%減じることができます。
この場合、他に貸付事業用宅地等の特例を適用するのであれば、面積に応じて按分計算を行う必要があります。

 

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