特定の居住用の買換え特例

1．特定の居住用資産買換え特例とは

特定の居住用資産（マイホーム）を売却し、別のものに買い換えた場合には、一定の要件において、課税を繰り延べることが認められます。
繰り延べられた税金は、買い換え後の資産を売却するときにまとめて課税されることとなります。

たとえば、3,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却したら、2,000万円の譲渡益が発生します。
ただ、6,000万円のものに買い換えた場合には、課税は行われず、新たに購入した6,000万円の資産を売却するまで税金はかかりません。
買い換えたマイホームを売却するときの取得費用は、買い換えたときにかかった費用ではなく、もともとのマイホーム（3,000万円のもの）を取得したときの費用が引き継がれます。
税率は、長期譲渡所得のものが適用されます。
なお、この特例は、課税が将来に繰り延べられるものであり、非課税になるものではありません。

また、平成29年12月31日までの譲渡についてのみ認められます。

2．売却する資産の要件

• 土地や借地権、建物の所有期間が、両方とも売却する年の1月1日において、10年を超えている
• 売却する住居における居住期間が10年以上
• 売却する住居の価額が1億円以下

3．買い替え資産の要件

• 買い換える資産は、建物については50m²以上で上限なし、土地は500m²以下
• 中古耐火建築物を取得する場合には、築後25年以内
• 上記の期間を超える場合には、新耐震基準を満たしている必要がある
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入しており、加入後2年以内

4．注意点

居住用不動産の買換え特例を利用しても、必ずしも得になるとは限りません。
再度買い換えする予定がある場合などには、3,000万円の特別控除や低率分離課税を利用した方が有利になる場合があります。
どのような特例を適用すべきかについてはケースごとの判断が必要ですので、税理士などの専門科に相談することをお勧めします。

 

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