相続時精算課税制度と住宅取得資金贈与の特例を併用する節税方法

 
不動産は評価額が高いので、普通に贈与すると高額な贈与税が発生する可能性があります。
ここで、相続時精算課税制度と、親子間の住宅資金贈与特例を併用すると、効果的に節税をすることが可能となります。
以下では、その方法をご紹介します。

1．固定資産税

固定資産税とは、土地や建物、償却資産の所有者に課税される税金のことです。
毎年1月1日時点において「固定資産課税台帳」に登録されている不動産所有者に課税されます。

• 固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4％（標準税率）
  ただし、税率は市町村によって異なることがあります。

2．都市計画税

都市計画税とは、市街化区域内の土地、建物の所有者にかかる税金です。
固定資産税とともに課税されます。

• 都市計画税額＝固定資産税評価額×0.3％（制限税率）
  ただし、税率は市町村によって異なることがあります。

3．固定資産税評価額について

固定資産税評価額は固定資産税の課税標準となるものですが、これは、総務大臣が定める「固定資産評価基準」により、評価されています。
固定資産評価は「固定資産評価員」という人が行い、市町村長が最終的な価格を決定しています。
このようにして決定された価格が固定資産課税台帳に登録されて、3年ごとに評価替えが行われます。
評価替えが行われた年度のことを「基準年度」といい、その年に決まった価格は、3年間据え置かれることとなります。
最近では平成27年度が基準年度となっており、原則的に平成27年度の評価額が据え置かれるのですが、地価の下落がある場合、価格の下落修正が行われることがあります。

4．住宅用地（宅地）の課税標準の特例について

住宅用の土地（宅地）では、特例によって固定資産税と都市計画税が軽減されています。

自己居住用、セカンドハウス（別荘以外）、賃貸住宅用の土地で、1戸あたりの床面積の10倍までが軽減対象です。
貸地に出している底地も、借地人が建てた建物が居住用であれば、同じように固定資産税が軽減されます。
賃貸併用や店舗併用、事務所併用などの併用住宅の場合、4階建て以下か5階建て以上か、また、居住用部分の割合がいくらかによって、軽減対象となる土地の割合が異なります。

4-1．固定資産税の評価額について

200m²以下の小規模住宅用地の場合…評価額×6分の1
200m²を超える宅地の場合…200㎡までは評価額×6分の1、それを超える部分については評価額×3分の1

H4-2．都市計画税の評価額について

200m²以下の小規模住宅用地の場合…評価額×3分の1
200m²を超える宅地の場合…200㎡までは評価額×3分の1、それを超える部分については評価額×3分の2

5．新築住宅の固定資産税額軽減特例

5-1．特例の概要

建物にかかる固定資産税の中でも、居住用や別荘以外のセカンドハウスの新築住宅では、税金軽減の特例を受けることができます。
新築マンションにも特例が適用されます。

まず、新築した日の翌年から3年間は、新築居住部分の固定資産税額が2分の1に軽減されます。
3階建て以上の準耐火構造・耐火構造住宅の場合には5年間となります。
また、対象となる免責は120m²分までで、適用期限は平成30年3月31日までです。

これ以外にも、条例によって、新築住宅の固定資産税や都市計画税の軽減が行われることがあります。

5-2．特例が適用される条件

併用住宅の場合、居住用の部分が2分の1以上であることが必要です。
自己居住用の住宅の場合、床面積50m²(貸家の場合は40m²)以上280m²以下であることが必要です。
ただし、減額対象となるのは120m²分までです。

新築分譲物件について、建物の完成後に購入する場合には、軽減特例の期間が短くなります。
具体的には、3年間から新築日の翌年から購入するまでの期間を引いた期間、税額軽減特例が適用されます。
平成30年3月31日までの間に「認定長期優良住宅」が新築された場合、新築から5年間（耐火・準耐火建築の場合には7年間）、税金額が2分の1となります。

 

不動産税金ガイドの内容について
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年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては税務署や税理士など専門家にご相談ください。