短期譲渡所得と長期譲渡所得について

 
不動産を売却すると、譲渡所得税と住民税がかかります。このとき、不動産の所有期間により、税率が変わります。所有期間が短い場合を「短期譲渡所得」、所有期間が長い場合を「長期譲譲渡所得」と言います。

1．譲渡所得の計算方法

譲渡所得税がかかる対象である課税上と所得の計算方法は、以下の通りです。

課税上と所得＝不動産の売却金額－（不動産の取得費＋譲渡にかかった費用）－控除

2．税金額の計算方法

譲渡所得税の計算始期は、以下の通りです。

所得税・住民税＝課税譲渡所得×税率

3．長期譲渡所得と短期譲渡所得

不動産の所有期間が5年以下であった場合には「短期譲渡所得」、5年を超える場合には「長期譲渡所得」となります。

1）短期譲渡所得の場合の税率

2）長期譲渡所得の場合

なお、平成25年から平成49年までの間に売却すると、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％の税金が加算されます。

4．長期・短期の区分について

税金計算の際の期間計算では、売却年の1月1日が基準となります。
たとえば、2013年4月1日に取得して、2018年6月1日に売却した場合には、実際の所有期間は5年2カ月ですが、売却した2018年の1月1日現在では4年7ヶ月しか経過していないので、「短期譲渡所得」となります。

これに対し、2012年4月1日に取得して、2018年6月1日に売却した場合には、所有期間は6年2カ月で、売却した年である2018年の1月1日現在において5年7ヶ月が経過していますので、「長期譲渡所得」となります。

5．所有期間の計算方法

所有期間について、相続や贈与によって不動産を引き継いだ場合、前所有者の所有期間を引き継ぐことが認められています。
また、交換取引で不動産を取得した場合や、収用の代替資産についても、以前前の所有者の所有期間の引き継ぎが認められます。

6．取得費用

譲渡所得計算時に差し引くことができる「取得費用」とは、不動産の購入代金、仲介手数料、登記費用など、取得のために必要になった費用のことです。
建物の場合、取得費用から減価償却費を差し引く必要があります。
購入後の改築費用についても、取得費用に加えることが認められています。

7．取得費用が不明な場合

不動産の取得費用が不明なケースや、実際に支払った取得費用が売却した不動産の5％より小さい場合には、不動産売却価格の5％を取得費用とみなして計算することができます。

8．相続や贈与によって取得した場合

相続や贈与によって不動産を取得した場合、相続や贈与時の評価額ではなく、以前の所有者が取得したときの費用を基準にします。
また、相続、贈与などで取得した場合には、もともとの取得費用に加えて名義変更の登記費用や手数料も加えることが可能です。
ただし、上記で紹介した概算取得費の5％を適用する場合には、登記費用や手数料を加えることは認められません。

9．譲渡費用

譲渡所得計算時に差し引くことのできる譲渡費用は、売却のために支出した費用です。
たとえば、仲介手数料や登記費用、印紙代や測量費などが該当します。建物がある場合の取壊費用や借家人がいる場合の立退料なども計算に入れることができます。

10．先に取得した土地の譲渡時の特例

平成21年から平成22年の期間に土地を購入し、10年以内に譲渡すると、譲渡益から一定金額が差し引かれます。

11．その他の譲渡所得控除の特例

譲渡所得には、その他以下のような控除特例があります。

※なお、特別控除額の合計は、1年に5,000万円が上限となっています。

不動産税金ガイドの内容について
当サイトの内容は、平成29年4月1日現在の法令にもとづいて作成したものです。
年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては税務署や税理士など専門家にご相談ください。