ケーススタディ（1）

 
＜質問＞
今まで20年間居住してきた住宅を9,000万円で売却し、4,000万円の新居と5,000万円のマンションを購入します。
この場合、買換え特例を受けるのと低率分離課税を受けるのと、どちらが得になりますか？

＜回答＞
このケースでは、低率分離課税を適用した方が有利になります。
以下で、計算方法をご説明します。

売却した住宅の取得費は売却価額の5％、売却手数料を3％として計算します。

1．居住用資産の買換え特例を適用する場合

9,000万円－4,000万円－9,000万円×（0.05+0.03）×（4,000万円/9,000万円）＝4,680万円
譲渡所得税は4,680万円×15.315％＝7,167,420円
住民税は4,680万円×5％＝234万円
譲渡税の合計額は、9,507,420円

2．低率分離課税を適用する場合

譲渡所得9,000万円－9,000万円×0.05－9,000万円×0.03－3,000万円＝5,280万円
所得税は、5,280万円×10.21％＝5,390,080万円
住民税は、5,280万円×4％＝2,112,000円
譲渡所得税の合計額は、7,442,080円

このように、本件では「居住用の資産買換え特例」を適用した場合には、約950万円となりますが、低率分離課税を適用すると約744万円となるので、「低率分離課税」を適用した方が有利です。

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